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关于进一步做好公有住房出售工作的指导意见

衡建〔2020〕8号

各县市区人民政府、衡水高新区和滨湖新区管委会、市直各部门：

为深化住房制度改革，彻底解决我市住房制度改革中的历史遗留问题，依据国务院及省、市政府出台的房改政策，现就进一步做好公有住房出售有关工作提出以下指导意见。

一、公有住房出售的原则

（一）坚持依法依规、实事求是。坚持房改政策严肃性，严格执行相关法律法规和政策规定，严禁用违法方式解决公有住房出售问题，确保依法依规开展。同时要坚持实事求是，客观公正对待历史遗留问题。

（二）坚持敢于担当，积极稳妥。将公有住房出售工作列入我市解决房地产历史遗留问题工作范畴，市直各单位对本系统公有住房出售工作负总责，属地政府对辖区内公有住房出售工作负属地管理职责，各级各部门要敢于直面问题和矛盾，主动作为，强力攻坚，有序有力有效抓好工作落实。

（三）坚持区别对待，分类施策。客观公正研判历史遗留问题形成的背景，彻底清理，分类处置。摸清底数，分类建账，精准施策，彻底解决。坚持尊重历史，面对现实，维护职工的合法权益。

二、公有住房出售范围

（一）可出售公有住房范围。公有住房也称公房、国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。包括1998年12月15日前已租住的原有公有住房；经批准于1998年12月15日前开工，2000年6月底前竣工交付使用的住房（含职工集资建房）。

（二）下列公有住房，属不可售情形：

1.按照规划需要拆除改造的公有住房；

2.党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房；

3.具有历史纪念意义的住房；

4.严重损坏房、危旧房；

5.房屋产权有争议的住房；

6.本级人民政府规定其他不可以出售的公有住房。

（三）购房申请人资格

1.购买公有住房的主体为家庭（夫妻双方），购房人须为本住房合法承租人，夫妻双方至少有一方具有我市城镇常住居民户籍。

2.职工按房改成本价购买公有住房应同时具备以下条件：

1998年12月15日前的在册职工；1998年12月15日前已有合法承租公房；未享受过房改购房和购房补贴。

3.干部职工以成本价、标准价购买公有住房，每对夫妇终生只能享受一次。

三、公有住房出售的政策要求

（一）售房最高建筑面积控制标准。职工购房建筑面积控制标准为正厅级160平方米（使用面积120平方米），副厅级147平方米(使用面积110平方米)，处级100平方米（使用面积80平方米），科级以下（含科级）干部80平方米（使用面积60平方米）。

（二）出售价格。售房单位向职工出售公有住房，要严格执行届时的房改成本价。

超出控制面积10%以内(包括10%)和超出控制面积10%以上(不包括10%)的公有住房要执行对应的房改市场价。

自2020年2月1日起，市区现有公有住房出售，按不同结构每平方米建筑面积执行届时的房改成本价。

房改成本价和市场价均由政府指定的评估机构评估，并出具评估报告。

（三）优惠政策。按房改成本价购买自住公有住房可享受房屋折旧、工龄折扣和教龄优惠。出售旧住房的年折旧系数按1.4%执行，折旧年限计算到2019年(按实年计算)，最高不超过30年；年工龄折扣价由4.3元/㎡提高到6.2元/㎡，职工的购房工龄按规定计算到建立住房公积金制度的1993年；公有住房出售的教龄优惠按新调整的成本价和工龄折扣计算，原计算方式不变。

（四）购房工龄计算方法。按房改成本价购买公有住房，工龄折扣仍以夫妇双方实际工龄为计算依据，工龄计算截止到1993年，购房职工的工龄以所在单位组织、劳动、人事部门出具的证明为准,其工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。1993年以前离退休职工，工龄折扣的时间按国家规定的离退休时间计算；夫妇双方只有一方有工作的，按其有工作一方工龄的1.5倍计算；已去世的职工，其生前实际工龄可计入购房工龄；中专及中专以上学历的职工，在校学习期间的学龄，在购房时可计入购房工龄。

（五）集资建房款在公房出售中的规定。职工集资建房款可以计抵购房款，职工集资建房款高出购房部分原则上不退。

（六）税费征收。产权单位按房改成本价出售公有住房，售房收入免征增值税，城镇职工按规定第一次购买公有住房，经县级以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内的，免征契税。超过国家规定标准面积的部分，按照规定缴纳契税。

四、公有住房出售的程序

（一）产权单位应预先编制并向住建部门上报售房方案；

（二）住建部门应在收到单位售房方案后15个工作日内完成审批工作，并将批准件抄送产权登记部门；

（三）产权单位在收到售房批准件后应及时组织出售工作，并在与购房职工签订购房协议、收取购房款后20个工作日内，组织或协助购房职工到房地产交易和产权登记部门办理交易、领证手续；

（四）产权单位已取得该房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，房地产交易和产权登记部门应在收到申请一个月内完成测绘、交易、发证工作。

五、公有住房处置后相关事宜

（一）产权处置。职工按房改成本价购买的公有住房，产权归个人所有。职工按标准价购买的公有住房拥有部分产权，必须补缴差价款，补齐成本价后，方可拥有全部产权。购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承其相应的权利义务。无继承人或受遗赠人的，其住房由原售房单位或政府房产管理部门按法律程序接管，任何人不得侵占。

（二）售后维修资金的提取、管理和使用。公有住房出售后，原售房单位应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

售房单位应当从实际收取的售房款中按照设置电梯的高层住宅为售房款总额的30%，其他住宅为售房款总额的20%提取维修基金，该项维修基金归售房单位所有。

购房者应当按照实际交付的购房款总额2%的比例，直接向售房单位交纳维修基金。该项维修基金属于住房所有权人共有，不计入住房销售收入。

建立健全住房专项维修资金管理制度。公有住房售房款中提取的维修资金要专款专用，按规定严格管理，严禁挪用。

（三）有关遗留问题的处理。1995年以前，以优惠价、有限产权、部分产权出售公有住房的，应明确产权比例。没有明确产权比例的，需按1996年房改政策规定予以确定，确定后剩余的产权，按现行房改售房政策处理。

（四）售房款的管理。出售公有住房取得的收入必须全额存入“售房收入专户”，其利息收入也要纳入专户，不得挪作他用。

六、切实加强对公有住房出售的组织领导

（一）提高政治站位，加强组织领导。解决我市公有住房出售历史遗留问题是贯彻落实国家和省深化住房制度改革工作的重要举措。各级各部门、单位要统一思想认识，提高政治站位，坚定不移深化住房制度改革。市政府成立衡水市公有住房出售工作领导小组，主管副市长任组长，市政府主管副秘书长任副组长，市住建、财政、机关事务管理、自然资源和规划等部门主要负责同志为成员，小组办公室设在市住建局，负责全市公有住房出售工作的组织领导和协调推进，县市区政府、市有关部门要建立相应协调推进机制，扎实稳妥地做好公有住房出售相关工作。

（二）积极协调配合，形成工作合力。市政府有关部门要按照任务分工，认真履行职责，相互支持配合，形成工作合力。住建部门负责公有住房出售涉及的相关申请、审核程序，做好计价审核、房屋测绘、确定评估机构、建立档案等工作；财政部门负责做好售房款收缴工作；自然资源和规划部门负责做好确权发证工作；各县市区政府负责做好本辖区公有住房出售相关工作；各售房单位要切实加强领导，严把购房资格审查关，严格执行各项政策规定，切实解决好本单位公有住房出售工作。

（三）强化监督检查，严肃工作纪律。纪检监察机关要切实加强监督检查，对相关部门移送的隐瞒实情、出具虚假证明等违反房改政策问题和不执行本《意见》规定，情节严重造成恶劣影响的，予以调查处理，并追究责任。

本通知自2020年2月1日起实施，有效期至2020年12月31日止。

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　　                                                                                                                                  衡水市自然资源和规划局

　　                                                                                                                                　国家税务总局衡水市税务局

                                                                                                                                     衡  水  市  财  政  局

                                                                                                                                     2020年1月21日